中国の不動産市場は政府による管理色が強く、不動産取引においても契約、情報開示、消費者保護、税制、外国資本規制など幅広い制度が整備されている。特に近年は不動産市場の低迷を背景に、住宅購入規制の緩和や金融支援策が進められている。
不動産取引サービスに関する制度
不動産取引サービス契約の締結義務
不動産仲介業者が物件紹介や現地案内、契約書作成などのサービスを提供する場合、委託者との間で書面による不動産取引サービス契約を締結しなければならない。
契約書に記載すべき主な内容
- 当事者の氏名または名称
- 住所などの基本情報
- 担当する不動産取引従業者の情報
- サービス内容と業務範囲
- 報酬および支払方法
- 当事者の権利と義務
- 契約違反時の責任
- 紛争解決方法
不動産情報の確認義務
売却や賃貸の仲介を行う場合、不動産事業者は対象物件の権利証書や所有者情報を確認しなければならない。
物件説明書の作成
仲介業者は不動産の現況や権利関係を記載した説明書を作成する義務を負う。
広告掲載の条件
委託者の書面同意を得た後でなければ、物件情報を外部へ公開することはできない。
消費者保護制度
不動産取引における禁止行為
中国では消費者保護を目的として、仲介業者や従業者に対して厳しい規制が設けられている。
市場価格の操作
- 価格高騰情報の捏造
- 売り惜しみ行為
- 転売による価格操作
などは禁止されている。
不当な利益取得
- 実際の取引情報の隠蔽
- 安値で買い高値で転売する行為
- 差額利益の不正取得
も法律で禁止されている。
詐欺的な営業行為
- 虚偽説明
- 脅迫
- 賄賂
- 強引な勧誘
などによる取引も認められていない。
個人情報保護
顧客の個人情報や企業秘密を漏洩し、不正利用することも禁止されている。
エスクロー制度の導入
中国政府は不動産詐欺や購入代金の持ち逃げ防止を目的として、欧米諸国で普及しているエスクロー制度に類似した仕組みを導入し、取引の安全性向上を図っている。
中国不動産政策の最新動向
不動産市場活性化政策
近年、中国では不動産市場の低迷が経済成長の足かせとなっている。そのため政府は住宅購入条件の緩和や住宅ローン負担の軽減を進めている。
広州市の購入規制緩和
2024年9月より、広州市では住宅購入資格審査が大幅に緩和された。
主な変更点
戸籍要件の撤廃、社会保険納付要件の撤廃、購入戸数制限の撤廃など。
これにより中国国内の居住者は自由に住宅購入が可能となった。
深セン市の購入規制緩和
深セン市でも購入条件が緩和された。
主な変更点
社会保険納付期間を3年から1年へ短縮、一部地域では納税証明不要、購入可能地域の拡大
住宅ローン政策
中国人民銀行は広東省内20都市で住宅ローン規制を緩和した。
頭金比率の引き下げ
2軒目の住宅購入についても最低頭金比率を15％へ引き下げ、住宅需要の回復を促進している。
中国の不動産賃貸制度
主な契約形態
中国では定期借家契約が一般的である。
口頭契約の存在
実務上は書面契約だけでなく、口頭による賃貸契約も一定数存在している。
契約期間
一般的な賃貸契約期間は3カ月から1年程度である。
契約更新
契約満了後は自動更新ではなく、再契約を締結するケースが多い。
契約終了
原則として契約期間満了により終了する。
不動産に関する税制
不動産取得時の税金
契税
不動産取得時に3～5％の契税が課される。
印紙税
契約内容によって税率が異なる。
主な税率
- 売買契約：0.03％
- 賃貸契約：0.1％
- ファイナンスリース：0.005％
- 建設工事契約：0.03％
不動産譲渡時の税金
増値税
不動産販売、賃貸、土地使用権譲渡などに対し、原則9％の増値税が課される。
土地増値税
土地や不動産の譲渡によって得た利益に対して課税される。
不動産保有時の税金
都市土地使用税
土地面積に応じて課税される地方税であり、一般的に1平方メートル当たり0.6～30元の範囲で課税される。
日中租税条約
日本と中国は1984年から租税条約を締結しており、国際的な二重課税の回避を図っている。
主な源泉税率
- 配当：10％
- 利子：10％
- 使用料：10％
外国人・外資企業に対する規制
土地所有権に関する制限
外国人や外資企業は中国国内の土地所有権を取得することができない。
土地使用権の取得
外資企業は中国国内で事業を行う場合、土地使用権を取得することで土地を利用できる。ただし、非居住者は中国国内の建物不動産（私用）を購入することにより当該不動産の占有範囲の土地使用権を取得することが可能。
有償土地使用権
- 譲渡可能
- 賃貸可能
- 抵当権設定可能
無償割当土地使用権
原則として外資企業は取得できず、譲渡や担保設定も制限される。
外資による不動産投資
外国投資家が中国で投資用不動産を取得する場合、原則として外商投資企業を設立しなければならない。
外国人の住宅購入
外国人は土地を所有できないものの、居住目的で建物を購入することは可能である。
土地使用権の付随取得
建物を購入した場合、その敷地に関する土地使用権も併せて取得できる。
チェックポイント
中国の不動産取引制度は、厳格な契約管理と消費者保護を特徴としている。また、近年は景気対策として住宅購入規制やローン規制の緩和が進められている。一方で、外国人や外資企業による土地所有は認められておらず、不動産投資や事業展開を行う場合は土地使用権制度や外資規制を十分理解することが重要である。
※中国不動産投資の詳細については国土交通省のHPにてご確認頂けます。
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