本次报告聚焦于位于中国与蒙古边境附近的内蒙古二连浩特。
房地产报告：中国二连口岸-第一部分 导言（中文）
本报告目的
二连浩特（官方中文名：二连浩特）是中国北方一座独特、美丽且充满魅力的城市。其重要性几乎完全源于地理位置，使其成为中国与蒙古之间的重要门户。
[乌兰巴托到二连浩特地图]
二连浩特（Eren-hot）是一片毗邻沙漠的草原地带，位于中国北部与蒙古接壤的边境地区，由独特而迷人的小型市镇和居民区构成。
该地区的重要性几乎完全源于其地理位置，它已成为连接中国与蒙古的重要门户。自古以来，这里就作为中转站深受部分中国和蒙古民众的喜爱。与北京、上海等大都市截然不同，这片被辽阔自然景观占据的大部分区域，让人真切感受到抵达了中国最遥远的边陲。
二连设有从中国通往蒙古、从蒙古通往中国的巴士及铁路线路，约20分钟即可完成跨境通行。从二连出发，通往北京等城市的道路也已开通，经蒙古的列车还能直达俄罗斯。
从二连前往蒙古的路线，在常规旅游指南和交通信息中鲜少被提及。这条路线是部分中国和蒙古民众长期使用的本地线路，通常只能看到从北京到乌兰巴托的高价旅游团。
然而近年来，这条从二连到乌兰巴托的本地巴士路线开始在外国游客中引起关注。
二连作为连接中国与蒙古的交通枢纽，蕴藏着未知潜力，拥有引人入胜的地理环境。值得关注的是，受对俄经济制裁影响，该地区不仅成为对俄贸易的中转站，还吸引了大量资本流入蒙古和中国。二连已具备条件，未来不仅能发展旅游业，更能成为贸易中转枢纽。
本次房地产报告将通过三个部分，深入剖析这个小型中转枢纽——二连的独特魅力及其未来发展潜力。
第一部分．二连，中国：序章（本报告的目的）
第二部分．二连，中国：房地产信息 国际巴士总站及站前周边、近郊
第三部分． 二连，中国：风力发电项目
【中国内蒙古与二连浩特概况】
好的，我们首先来概括一下中国的内蒙古是一个怎样的地区，以及二连浩特的概况。
内蒙古的历史与概况
内蒙古（Inner Mongolia）位于中国北部，在日语中也被称为内蒙古。其历史源远流长，可追溯至公元前。放眼望去，广阔的草原地带曾长期分布着牛、马、羊以及游牧民族。
13世纪，成吉思汗建立了蒙古帝国，统治了欧亚大陆的广阔区域。当时，内蒙古亦属于蒙古帝国，但自17世纪起，归入清朝统治之下，成为中国领土。
自此，汉民族的农耕文化与蒙古族的游牧文化在此交汇，虽偶有冲突，但中蒙之间的商贸往来日益发达。20世纪初蒙古实现独立后，内蒙古仍保留在中国版图内，继续与蒙古保持着交流。
| 目前，中蒙两国贸易额正在快速增长。2024年贸易额达到190亿美元，而2023年为166亿美元。这一贸易规模较1993年的3360万美元相比，五年间增长至4倍，十年间更跃升至10倍以上。 |
中蒙两国关系虽因语言文化差异及土地开发利用等问题偶现紧张，但基于深厚的历史文化渊源与绵长的共同边界，双方经济合作纽带正持续巩固。
内蒙古作为中国多民族构成的关键组成部分，不仅在展现中国经济大国多元形态方面具有象征意义，更在衔接中蒙俄贸易通道中发挥着不可替代的枢纽作用。
二连浩特的历史沿革
“二连”这一名称，源于距市区约8公里的两处盐池——额仁淖尔（蒙古语：Эрээн нуур）。“额仁”在蒙古语中意为“幻彩斑斓”，而汉语译名“二连”则取自“额仁”的谐音，逐渐成为该地区的地名称谓。
额仁淖尔 (二连盐湖)
根据相关学说，二连盐池地区在大约6000万至7000万年前曾是一片广阔的海洋，如今只残留下一个被称为二连盐池的高盐度湖泊。
这里保存着得天独厚的晚白垩世页岩层，它们源于远古河流与湖泊的砂泥沉积。在这片古老的土地下，封存着一个庞大的史前世界，大量恐龙与其他爬行动物化石在此沉睡。直至1985年，一具恐龙化石的出土震惊了学界——这正是诺尔龙，其庞大身躯可达25米，堪称恐龙时代的巨无霸，也让二连浩特作为“化石宝库”的名声更加响亮。
经鉴定，此次发现的诺尔龙化石源自约1.3亿年前的白垩纪。二连浩特出土的众多恐龙标本，均被誉为具有极高的学术价值。
| 在城市化进程不断推进的时代，二连浩特曾一度主打“恐龙文化”品牌，通过设立恐龙雕塑与恐龙博物馆来提升城市吸引力。尽管后续声势稍减，但我们仍期待能有更具影响力的宏大项目，将这座城市与它的史前遗产更紧密地联结起来。 |
另一方面，当地的发展也与二连盐池息息相关——从湖中开采的钠盐（天然盐）成为了一项重要的物产。
该盐池除钠盐外，还富含镁、铁、铜、锡、碘等多种矿物与矿产资源，正因如此，当地贸易得以蓬勃发展。遂而，一系列旨在促进蒙古与二连浩特之间贸易的基础设施也逐步完善起来。
連接北京和俄羅斯的二连
二连浩特另一段值得书写的历史，在于它作为中国（清）与俄罗斯贸易往来的重要枢纽所实现的发展。
1689年，中国（清）与俄罗斯签订了近代史上首个国际贸易条约《尼布楚条约》。这条约开启了一条从中国福建武夷山起始，途经江西、安徽、湖南、湖北、河南、河北、山西，穿越内蒙古（呼和浩特、二连浩特），贯通蒙古草原，最终抵达莫斯科与圣彼得堡的国际贸易商路。
【萬里茶道・茶貿易之路】
【中國→蒙古→俄羅斯之間 貿易】
万里茶道全长约1.4万公里，比著名的丝绸之路更为绵长。在没有汽车的年代，晋商巨贾“大盛魁”曾组织两万峰骆驼，在这条漫长征途上驮运商品。
从这段历史中，我们仿佛得以窥见当今崛起为经济强国的中国，其商贸精神与智慧的古老源头。
【万里茶道商人之町】
这条商道主要因福建红茶与两湖（湖北、湖南）黑茶的贸易而繁荣，故得名“万里茶道”或“茶叶贸易之路”。
可以说，若没有二连浩特这扇敞开邻国蒙古的大门，此类贸易便无从发展。蒙古边境与二连浩特的联系，亦随着时代的演进而日益牢固。
1899年，清政府在连接乌兰巴托的电话线路工程中，首次正式启用“二连”之名。至1918年，连通二连与蒙古的汽车运输道路也全线贯通。
| MEMO： 1918年，由张家口蒙古族商人与实业家景学龄（字本白）创立的「大成张库汽车公司」，正式开通了这条贯通蒙地的汽车运输线路。位于线路要冲的二连盐池地区随之成为重要驿站，并被命名为「滂北」。这一交通节点的确立，为后来二连浩特发展为对蒙贸易的重要口岸奠定了早期基础。 |
随后在1956年1月，随着北京-乌兰巴托-莫斯科国际铁路联运线的开通，围绕二连站的建设得以推进，使其作为重要的边境口岸城市发展起来。当时的城市建设，构成了今日二连浩特的城市原型。
1956年4月，锡林郭勒盟正式设立了二连镇。随后在1957年，决定将二连镇升格为二连浩特市。至此，这座富有魅力的边境小城完成了它的建制历程。
如今，针对过度采盐可能引发的生态与环境破坏问题，当地已引入多项周边环境保护措施。城市的发展重心正从依赖盐产业，转向多元化的国际贸易、旅游业及风力发电开发领域。
参照：
Silkloard world Heritage – 万里茶道
二连浩特市的概述
以下将对二连浩特市的现状进行总结。
所依据的是二连浩特市政府提供的人口统计数据（截至2025年1月/2024年度末）。
【城市人口统计】
| 項目 | 統計 | 項目 | 統計 |
|---|---|---|---|
| 常住人口 | 7.15万人 | 城镇化率 | 98.6％ |
| 城镇人口 | 7.05万人 | 乡村人口 | 1000人 |
| 男性 | 3.7万人 | 女性 | 3.45万人 |
| 0ｰ14岁人口 | 9000人 | 15ｰ64岁人口 | 5.24万人 |
| 15-59岁人口 | 1.01万人 | 户籍人口 | 3.79万人 |
| 城镇人口（户籍） | 3.6万人 | 乡村人口（户籍） | 1.9万人 |
| 年出生人口 | 2120人 | 死亡人口 | 1820人 |
| 出生率 | 2.97％ | 死亡率 | 2.55％ |
| 自然增长率 | 0.42％ |
二连浩特市人口维持在7万余人水平。截至2024年度末，总人口约为71.5万人。其中，二连浩特市户籍登记人口3.79万人，约47%为来自市外及国外的居住者。
由此可见，该市虽属人口稀少的小型城市，但人口流入比例却相当高。
【2019-2014年 二连浩特市 人口变化趋势】
| 年 | 登録人口 | 常住人口 |
| 2019 | 2.98万人 | 7.6万人 |
| 2020 | 2.69万人 | 7.57万人 |
| 2021 | 3.66万人 | 7.25万人 |
| 2022 | 3.69万人 | 7.06万人 |
| 2023 | 3.71万人 | 7.09万人 |
| 2024 | 3.60万人 | 7.15万人 |
在二连，自2010年以来持续增长的人口，自2021年12月中国公布首例新冠病毒感染者以来，在约两年间急剧减少。
人口回升的趋势，直至2024年才得以显现。
在中国，与其他国家相比，新型冠状病毒感染相关管制措施的实施周期较长，此一因素导致人员流动的恢复进程有所滞后。
可以认为，以2024年为转折点，实质性复苏的态势才终于开始确立。
【在人口外流加剧的同时对新兴产业的期待】
在中国，与许多经济发达国家一样，地方城市的过度空心化问题令人困扰。年轻人往往更倾向于前往呼和浩特、北京、上海、深圳等大城市，而非地方小城。受此趋势影响，二连浩特市60岁以上人口比例也居高不下。
然而，二连仍展现出独特的人口活力：其出生率不仅超过死亡率，且保持稳步增长。此外，凭借其独特的边境地域文化，该市吸引了相当数量的蒙古族、俄罗斯族及其他外籍人士的迁入，这与许多因单一民族构成、仅有流出而无流入的典型“过疏地”形成鲜明对比。
二连浩特市的经济与产业
接下来，将阐述二连浩特市2025年上半年的经济形势。
二连浩特上半年的经济业绩，在习近平主席提出的“新时代中国特色社会主义思想”及其指导下的“六大重点工程”与“六大行动计划”引领下，呈现出显著的增长态势。
首先，让我们了解一下这些指导方针的基本内容。
中国政府倡导的“六大工程：
- 产业革新工程（半导体、人工智能、传统产业高端化等）
- 绿色转型工程（低碳化、环境保护、生态系统修复）
- 人才培育工程（培养面向高端技能与创新领域的人才）
- 数字化推进工程（加速数字化转型）
- 城乡振兴工程（推动区域协调发展与城市基础设施现代化）
- 民生改善工程（提升医疗、教育与社会保障水平）
中国政府倡导的“六大行动：
- 改革深化行动（深化“放管服”改革、优化营商环境等）
- 市场活力激发行动（扩大内需、促进消费升级）
- 风险防控行动（防范化解金融、地方政府债务等重大风险）
- 试点示范创建行动（通过建设示范区、试点项目形成可复制经验）
- 服务效能提升行动（提高政务服务效率、强化企业服务）
- 基层基础强化行动（加强干部队伍建设，深化反腐败斗争）
基于上述方针，二连浩特市政也开展了多项举措，并取得了显著的经济效益。
二连浩特市2025年上半年经济概况
2025年上半年全市经济运行稳定向好、根据旗县生产总值统一核算结果、上半年全市地区生产总值（GDP）为36.3亿元人民币（约合727亿日元），较去年同期增长7.3%。
分产业看：
- 第一产业增加值达600万元人民币，同比增长4.6%
- 第二产业增加值达6.98亿元人民币，同比大幅增长23.6%
- 第三产业增加值达29.26亿元人民币，同比增长4.2%
作为边境口岸城市，二连浩特第一产业占比不足1%，规模极小。相比之下，第二产业同比增长23.6%，占地区生产总值比重已达19%。而支撑城市经济发展的主力是生活服务业为主的第三产业，占比高达81%。
第二产业的显著增长，与近年持续推进城市化的蒙古国产生的巨大需求密切相关。关于蒙古国经济状况将在后续报告中详述，但其城市化进程确实催生了基建相关建材与人才需求的急剧增长。
【蒙古的建设热潮】
如前章所述，第三产业在二连浩特占据主导地位，主要得益于其作为中蒙间中转枢纽的功能定位。这不仅体现在吸引国内外游客到访，更源于大量赴蒙从事建筑相关工作的中国劳务人员经停本市所产生的持续性消费需求。
接下来，我们将进一步分析二连浩特各产业中增长动能最为显著的具体领域。
工业发展势头良好
2025年上半年，二连浩特市工业领域表现尤为亮眼。其中，规模以上工业增加值同比大幅增长55.3%，工业总产值同比增长35.5%。
按所有制类型划分：
- 国有控股企业产值增长76.3%
- 集体企业及民营企业产值增长34.4%
| MEMO： 根据中国政府2024年标准，”规模以上工业”指年主营业务收入2000万元人民币及以上的工业企业 |
二连浩特市工业产值
从行业分类看工业产值，轻工业产值同比下降11.7%，而重工业产值则实现48.3%的大幅增长。
重工业的代表性主导产品——风力发电量达2.6亿千瓦时，同比增长109.31%；光伏发电量达8700万千瓦时，同比增长30.94%。
【二连风力发电项目】
这一显著对比数据，充分印证了该地区工业结构正经历着从”轻工业向重工业”、并进一步向”传统重工业向绿色能源产业”的双重深刻转型。特别是风力发电量的倍增，更标志着区域经济的新支柱产业正在迅猛崛起。
主要工业产品产量一览
- 铁精矿粉加工量：142.87万吨，同比增长41.13%
- 球团矿产量：36.69万吨，同比激增185.08%
- 萤石粉加工量：3.49万吨，同比增长103.76%
- 水泥产量：11.6万吨，同比增长61.11%
- 供热总量：171.63万吉焦，同比增长11.68%
- 精炼食用植物油：0.51万吨，同比增长9.85%
- 饲料加工量：1.45万吨，同比增长31.44%
- 冷冻肉产量：0.28万吨
各主要行业均实现稳健增长。
【二连新建的钢铁加工厂】
这些稳健数据的背后，清晰反映出从基础材料产业到消费品加工领域，区域经济”供给基础”正得到全面夯实。特别是钢铁与水泥产量的显著增长，表明支撑建设活动和能源开发等大型项目的”产业基石”正日益巩固。
【在二连浩特口岸周边，建筑机械销售商亦为数众多】
此类活跃的生产景象，凸显了二连浩特口岸作为对蒙古国市场出口通道的重要性。本节我们通过二连浩特的进出口统计数据，对其实际状况进行了实证分析。
二连浩特市的进出口货物吞吐量
关于二连浩特市2025年上半年的进出口货物吞吐量，我已为您整理如下。由于目前未能查询到二连浩特口岸的官方统计数据，以下信息主要基于您提供的日文资料进行翻译和整理。
进出口贸易数据显示：进口额104.3亿元（同比下降3.8%），出口额114.9亿元（同比基本持平）。尽管工业产量与出口货量显著提升，但出口额增长乏力，由此凸显出二连浩特市亟待突破的发展瓶颈。
二连浩特市的工业生产量与出口额的关系
与工业产量增长形成对比的是，出口额增长乏力，其主要影响因素可归纳如下。
- 原材料价格波动：受国际市场价格走势影响，可能存在”增量不增价”甚至”量增价跌”的现象。
- 汇率波动风险：人民币汇率持续走强，在一定程度上削弱了出口产品的价格竞争力。
- 运输成本高企：跨境陆路运输及伴随的人力等综合成本持续上涨，进一步压缩了利润空间。
有效应对这些制约出口额增长的关键因素，将成为二连浩特市优化经济结构、提升增长质量的核心议题。
接下来，我们将视线转向二连浩特市的出入境人员统计数据。
二连浩特市出入境人员流量
经二连浩特口岸出入境人员总量达137.7万人次，较去年同期增长22.1%。其中入境68.76万人次（同比增长22.7%），出境68.94万人次（同比增长21.5%）。出入境人员数量呈现同步增长态势，彰显出口岸活力持续增强的良好势头。
参照：2025年上半年全市经济运行稳定向好 – 二连浩特市人民政府
二连浩特市未来发展规划
受2021年至2023年疫情防控措施影响，大量企业与商铺被迫停业。直至2025年，城区内仍随处可见废弃的大型商业楼宇、中型酒店设施、医院、餐厅及校舍等建筑。
但据二连浩特市政府公布，2024年以来，当地旅游业已走出疫情低迷期并实现显著增长。从其他多项指标来看，二连浩特市正展现出未来经济发展的积极态势。
蒙俄跨境旅游业自2024年起实现增长
2024年1月至11月期间，二连浩特市累计接待国内外游客210.3万人次，较去年同期增长36.7%，实现旅游总收入41.4亿元（约合828亿日元）。旅游收入同比增长达40.9%。
近年来，中蒙两国持续深化旅游合作，共同推进旅游推广、产品开发与线路共享。在乌兰巴托，中国旅游产品琳琅满目；在内蒙古地区，蒙古国旅游商品随处可见。双方通过构建旅游企业合作平台，正有力推动系列扶持政策落地实施。
2024年6月，双方还联合推出了”万里茶道·草原清风”摩托车跨境主题旅游项目。该行程历时10天，总里程达1500公里，参与者可纵贯蒙古高原与戈壁沙漠，深度体验沿线人文与自然景观。
此类创新型主题线路的持续开发，有望成为推动二连浩特旅游业高质量发展的重要增长点。
| MEMO： 例如2025年8月至9月期间，蒙古国赴华游客数量呈现显著增长。位于乌兰巴托的中国驻蒙古国大使馆签证处门前，每日清晨7时许便已有申请人排起长队，等待两小时已成常态。由于队伍持续过长，使馆甚至不得不采取发放排队号码的措施来维持秩序。 |
据内蒙古出入境边防检查总站二连出入境边防检查站统计，8月9日，该站共验放出入境人员13928人次，创单日验放最高纪录。
例如，深圳市人口约1760万，其机场在2025年创下单日旅客吞吐量18万人次的纪录。而二连浩特作为仅拥有7万人口的边境小城，单日接待的境外旅客量却相当于其城市总人口的七分之一以上。
诚然，尽管二连浩特的旅游业被寄予厚望，但其规模终究无法与北京、深圳这样的巨大型城市相提并论。然而，像二连浩特这样，虽规模有限，却拥有大都市所不具备的广袤自然与本土社区魅力，并在全球视野下展现其独特价值的地区，实属罕见。独特的边境小城二连浩特的未来与魅力，正根植于此。
自2025年9月起，俄罗斯护照持有人可享受一个月免签待遇
此外，对阿尔汉格斯克旅游业构成利好的是，俄罗斯与中国在商务、旅游、亲友探访及交流访问领域试行实施为期一个月的免签政策。
鉴于俄罗斯公民入境蒙古国亦无需签证，预计经由阿尔汉格斯克前往乌兰巴托的俄罗斯游客数量将有所增长。
蒙古建设热潮引发的基础设施建材与人才需求
此外，蒙古国城市化的快速推进与随之而来的建设热潮，也成为劳动力资源向二连浩特聚集的重要动因。中国拥有具备丰富经验的建设企业与充足的资源储备。在此背景下，蒙古国多数大型建设项目正陆续交由中方企业承建，作为国际合作项目陆续启动。
参与这些项目的工人通常以团队形式在二连浩特进行数日的集中住宿。可以预见，二连浩特住宿业的需求将持续保持增长态势。
【中国企业建造蒙古国最高摩天大楼“Mark Tower”】
| MEMO： 据悉，马克塔不仅将成为蒙古国城市化进程的标志性建筑，更被视为中蒙两国战略合作伙伴关系的实体象征。中国建筑第六工程局、川北晓钢构等企业正共同推进这项总投资达1.1亿美元的重大项目。 |
中俄天然气管道建设工程启动
值得关注的是，2025年9月2日中国与俄罗斯就新建”西伯利亚力量2号”天然气管道达成合作协议，这将成为影响二连浩特未来经济发展的重要变量。此前中俄之间已有”西伯利亚力量”管道投入运营。
【西伯利亚力量2号 宣传视频】
全长约6000公里的“西伯利亚力量2号”管道，堪称全球管道工程之最。它纵贯俄罗斯北西伯利亚的亚马尔，横跨蒙古，直抵中国内蒙古。
虽然最终路线图仍未揭晓，但一旦落成，预计每年将能实现高达500亿立方米的巨额天然气供应。
【西伯利亚1号天然气管道】
要使这一国家级的宏大项目落地，从俄罗斯和蒙古动员大型建设设备与劳动力是不可或缺的。尽管确切路线尚未公布，但几乎可以断定，二连将在此巨型工程中承担一部分重要角色。
二连浩特发展前景总结
综上所述，可以看出二连浩特正逐步摆脱疫情带来的低迷态势，呈现出复苏迹象。
作为深受蒙古国与俄罗斯经济文化影响的边境口岸城市，其正展现出一种独特的发展路径——以”小而韧”、”专而精”的模式，开创内陆边境小城高质量发展的新型范式。
【二连浩特口岸出入境通道】
二连浩特发展的关键要素可归纳为以下三点。
二连浩特发展的三大关键要素
- 构建中蒙俄经济贸易通道
担当天然气、矿产资源、基建材料与设备及专业人才的跨境贸易枢纽功能 - 打造可再生能源开发示范区
推进风电、光伏等新能源项目在二连浩特周边的规模化落地 - 促进旅游与宜居生态建设
建立连接中俄蒙三国的特色旅游线路与配套服务体系
基于上述三大要素——地理区位优势、地缘政治价值与旅游产业潜力，二连浩特有望孕育出独特的经济发展新动能。
此外，虽未在本章详述，下一章节我们将聚焦全球范围内持续扩张的AI数据中心建设浪潮，以及远程办公衍生的”工作度假”长期居留需求，深入分析其与边境口岸城市的融合发展路径。
若二连浩特未来能持续提升其作为中蒙俄三国关键枢纽与特色产业小城的战略地位，那么在当前经济低迷期刚结束的阶段，购置不动产确实具有显著的投资价值与战略意义。
作为中国边境口岸小城，二连浩特的土地与不动产价格本就与核心城市存在显著差异。这种价值洼地效应，恰恰意味着以5年、10年乃至20年为周期的长期持有，更可能捕获其作为中蒙俄经贸走廊关键节点的价值重估红利。
待续（第二部分）……
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