Real Estate Report ：Erlian China-Part1. Introduction (Japanese)

今回のレポートは、中国とモンゴルの国境付近に位置するインナーモンゴルのアーリアン（中国語表記：二连）に焦点を当ててみた。

このレポートの目的

アーリアン（中国語表記：二连浩特）は、Eren-hot（エレン・ホト）とも呼ばれている、砂漠に近いステップ地帯が拡がる地域だ。中国北部、モンゴルとの国境に位置し、独特で魅力的な小さな市街地と住宅地で形成されている。

この地域の重要性はほぼ完全に立地条件に由来し、中国とモンゴルを結ぶ重要な玄関口となっている。昔から、一部の中国人とモンゴル人たちに中継地点として親しまれてきた。北京や上海などの大都市とはうってかわって、地域の大半を広大な自然が占めるこの地域は、まさに中国の果ての果てにたどり着いた感がある。

アーリアンには中国からモンゴル、またモンゴルから中国へ入るバスや鉄道のルートが存在し、約20分程度で相互に国境を超えることが可能だ。アーリアンからは北京やその他の都市への道も開かれていて、モンゴル経由の列車でロシアへもアクセスできる。

アーリアンからのモンゴル行きルートは`、一般的な旅行ガイドや交通情報ではほとんど紹介されていない。一部の中国人やモンゴル人たちの間で昔から使われているローカル線であって、通常は、北京からウランバートルまでの割高なツアーしか見受けられないことが多い。

そうした中、近年になって外国人観光客の間で、このアーリアンからウランバートルまでのローカル・バス路線が注目され始めている。

アーリアンは中国とモンゴルを結ぶ交通のキーポイントとして未知の可能性を秘め、興味深い立地環境を有する。ロシアへの経済制裁の影響から、対ロシア貿易の中継地点としても、モンゴルや中国への資本流入が見られる点にも注目したい。アーリアンは今後、旅行だけでなく貿易の中継地点として発展する条件を取り揃えているのだ。

今回の不動産レポートでは、この小さな中継地点アーリアンの魅力や今後の可能性について、3つのパートに分けて迫っていく。

• Part1．アーリアン、中国：序章（このレポートの目的）
• Part2．アーリアン、中国：不動産情報 国際バスターミナルと駅前付近、近郊
• Part3．アーリアン、中国：風力発電プロジェクト

中国インナーモンゴルとアーリアン

ここで、まずは中国のインナーモンゴルとはどのような地域なのか、そしてアーリアンの概要を簡単にまとめておきたい。

インナーモンゴルの歴史と概要

インナーモンゴル（Inner Mongolia）は、中国北部に位置する自治区で、日本語では内蒙古とも呼ばれている。その歴史は古く、紀元前にまでさかのぼる。見渡すかぎり広がるステップ地帯には、かつて牛や馬、羊、そして遊牧民族が長い間点在していた。

13世紀には、チンギス・ハンがモンゴル帝国を築き、ユーラシア大陸の広大な地域を支配した。当時、インナーモンゴルもモンゴル帝国に属していたが、17世紀以降、清朝の支配下に入り中国の領土となった。

以来、漢民族の農耕文化とモンゴル族の遊牧文化が交錯し、時には紛争がありながらも中国・モンゴル間の商取引が発達していった。20世紀初頭にモンゴルが独立を果たした後も、インナーモンゴルは中国領に残りモンゴルとの交流を続けていく。

MEMO： 現在、中国とモンゴルの貿易額は急ペースで増加している。2024年の貿易額は190億ドル。2023年は166億ドルだった。1993年に3,360万ドルだった貿易規模は、5年間で4倍、10年間で10倍以上のレベルに達している。

中国とモンゴル国の関係は、言語や文化、土地の利用をめぐる問題から緊張が生じることもあるが、歴史的・文化的な結びつきが強く、両国は国境を接し、経済的な親睦関係を深めている。

インナーモンゴルは、他民族で形成される中国の経済大国としての在り方と、隣国モンゴルを経由したロシア間貿易を関係を考える上で、重要な役割を果たしているのだ。

アーリアンの歴史

アーリアンという名称は、市から約8kmほどに位置する二連塩池（額仁淖尔／エレーン・ヌーアー）という地名からきている。中国語の額仁とは二連（二连）を意味する言葉であるため、地名として二連（アーリアン）と呼ばれるようになった。

　二連塩湖（二连盐湖）

出典：二连盐湖天上景 – 草原時光　

二連塩地は約6000万年～7000万年前は広大な海原だったとの説があり、現在は二連塩湖（二连盐池）と呼ばれる塩度の高い湖が残っている。

ここでは中生代後期白亜紀の地層が良好に発達しており、河川と湖沼が交互に形成した砂質・泥質の堆積物の中に、恐竜や爬虫類の化石が多数発見されている。1985年には、恐竜の中でも最大の全長26メートルをもつヌーロサウルスが発見された。

発見されたヌーロサウルスは、1億3000万年前の白亜期のものとの判定だ。数々のアーリンの恐竜の標本は、学術的にも非常に貴重だといわれている。

MEMO: 都市計画が進んだ時代に、アーリアンは「恐竜の町」をテーマに、恐竜のモニュメントや恐竜博物館が設立され、アピールする動きがあったようだ。現時点では、やや下火にあり、アーリアンを恐竜と結びつける、もっと強大なプロジェクトを期待したい。

一方では、この二連塩湖のナトリウム塩から産出される天然塩（ナトリウム塩）は、ウランバートル（モンゴル）とアーリアンの貿易が発達するきっかけとなった。

この塩湖はナトリウム塩に加え、マグネシウム、鉄、銅、スズ、ヨウ素など多様な鉱物資源に富んでいる。まさにこのため、地域の貿易は著しく発展した。こうして、モンゴルと二連浩特間の貿易促進を目的とした一連のインフラ整備が次第に整えられていった。

参照：二连盐湖天上景 – 草原時光

参照：历史人文 – 二连特市人民政府

北京とロシアをつなぐアーリン

また、もう1つ特筆すべきアーリアンの歴史は、アーリアンは中国（清）とロシアの貿易においても重要な拠点として発達を遂げてきている点だ。

1689年、中国（清）とロシアは近代史上初の国際貿易条約「ネルチンスク条約」を締結した。この貿易条約によって、中国福建省の武夷山から、江西省、安徽省、湖南省、湖北省、河南省、河北省、山西省、インナーモンゴル（ホホフト、アーリアン）を経てモンゴルを通り、そしてモスクワとサンクトペテルブルクに至る交易路が開始したのだ。

【万里茶道・茶貿易の道】

【中国→モンゴル→ロシア間　貿易】

万里茶道の全長は1.4万Kmと、かの有名なシルクロードよりも長い。この途方もなく長い道のりを、自動車がなかった時代に「大勝奎（大盛魁）」という当時有数の大商人たちがラクダ2万頭で商品を運んだという。

ここに、今となっては経済大国へとのし上がった中国貿易の神髄が見えるようだ。

【万里茶道商人の町】

この交易路は、おもに福建省の紅茶、湖北省・湖南省の黒茶貿易によって繁栄したため、「万里茶道」または「茶貿易の道」として知られるようになった。

隣国モンゴルへの扉を開くアーリアンなくして、これらの貿易は発達しえなかったといえるだろう。モンゴル国境とアーリアンとの結びつきは時代を経て強固になっていった。

1899年に清朝政府とウランバートルをつなぐ電話線が設定され、この時に初めてアーリアンという名称が採用された。1918年には、アーリアンとモンゴルをつなぐ輸送用自動車道路が開通した。

MEMO: 1918年に、この輸送用自動車道路を開通させたのは、張家口出身のモンゴル商人と「大成張鼓自動車会社（大成张库汽车公司）」を設立した景本白（景学齢）などの資本家たち。アーリアン塩池はこの路線の主要停車駅となり、「龐北（パンベイ：滂北）」と名付けられた。

そして、1956年1月に北京-ウランバートル-モスクワ国際鉄道の連絡線が開通し、アーリアン駅をとりまいて小型重要都市としての開発が進んだ。当時の建物開発が現在のアーリアンの原型となっている。

1956年4月、シリンゴル盟（盟：日本でいう都道府県）はアーリアン町を公式に設立。続く1957年にアーリアン町をアーリアン市（二连浩特市）に昇格することを決定した。ここまでが魅力的な小都市アーリアンが生まれた由来だ。

現在では、過剰な塩の採取による生態系・環境破壊が危惧され、周辺環境の保護対策が導入されている。塩産業に依存しない、多角的な国際貿易・観光・風力発電開発へのシフトが進んでいる。

参照：

二连浩特市历史沿革 –  区划地名网

三代国门见证二连浩特发展变迁 – 二连浩特市人民政府

Silkloard world Heritage – 万里茶道

万里の茶道文化伝える – 新華網

アーリアンの概要

ここではアーリン市の現在の情勢をまとめていく。

以下は、アーリアン政府による人口統計（2024年度末~2025年1月）にしたものだ。

【市の人口統計】

項目	統計	項目	統計
常住人口	7.15万人	都市化率	98.6％
都市人口	7.05万人	農村人口	1000人
男性	3.7万人	女性	3.45万人
0ｰ14歳	9000人	15ｰ64歳	5.24万人
15-59歳	1.01万人	登録人口	3.79万人
都市部住民	3.6万人	農村部住民	1.9万人
年間出生数	2120人	死亡数	1820人
出生率	2.97％	死亡率	2.55％
自然増加率	0.42％

参照データ：二连浩特市人口数据 – 红黑人口库

アーリアンの人口は7万人台で推移。2024年度末の総人口は約71.5万人だった。そのうち、アーリアン市で戸籍登録3.79万人で約47％が市外・国外からの滞在者となる。

このことから、人口が少ない小都市でありながらも人の流入比率が大きいことがわかる。

【2019ｰ2014年 アーリアン市の人口推移】

年	登録人口	常住人口
2019	2.98万人	7.6万人
2020	2.69万人	7.57万人
2021	3.66万人	7.25万人
2022	3.69万人	7.06万人
2023	3.71万人	7.09万人
2024	3.60万人	7.15万人

参照データ：二连浩特市人口数据 – 红黑人口库

アーリアンでは2010年以降、増加傾向にあった人口は2021年12月のコロナウイルスの最初の感染者が中国で発表されて以来、約2年間の間に人口が激減している。

人口の回復が見られるのは、ようやく2024年に入ってからだ。

中国では、他国と比較して新型コロナウイルス感染症に係る規制措置の実施期間が長期化した影響により、人流動態の回復は遅延していた。2024年頃を境に、ようやく本格的な回復基調が確認され始めたものと捉えられるだろう。

【過疎化が進むと同時に新しい産業への期待も】

中国でも、多くの経済先進国と同様に、地方都市の過疎化が悩んでいる。若者は、地方の小さな都市よりも大都市であるホホフト、北京・上海・深センなどの大都市へ進出する傾向にありる。そうした流れから、アーリアンでも60歳以上の人口比率は高い。

しかしながら、アーリアンの出生率は死亡率を上回り、出生率は上昇傾向にある。独特の地域性から他民族（モンゴル、ロシア、その他外国人）の流入が多い点でも、その他多くの過疎地とは状況が異なる。人口が少ない小都市ながらも、成長の伸びしろが今後期待できる地域なのだ。

アーリアンの経済・産業

次に、2025年上半期のアーリアンの経済情勢について述べていく。

アーリアンの上半期の経済業績は、習近平氏が掲げた「新時代中国特色社会主義思想」の指針である「6つの重点プロジェクト」と「6つの行動計画」を基盤に、著しい成長を見せている。

まずは、これらの指針について触れておきたい。

中国政府が掲げる「6つのプロジェクト」

1. 産業革新プロジェクト（半導体、AI、伝統産業の高度化など）
2. グリーン転換プロジェクト（脱炭素、環境保護、生態系の回復）
3. 人材育成プロジェクト（高度な技能・イノベーションへの人材育成）
4. デジタル化推進プロジェクト（DXの加速化）
5. 都市・農村振興プロジェクト（地方の活性化・都市部のインフラ改善）
6. 民生改善プロジェクト（医療・教育・社会保障の向上）

中国政府が掲げる「6つの事業」

1. 改革・深化・行動（規制緩和や制度改正など）
2. 市場の活性化（需要の喚起、消費の促進）
3. リスク対策行動（金融リスクや安全保障リスクへの対策）
4. モデル事業の設立（モデル地区・モデル事業による成功事例）
5. サービス向上（行政サービスの効率化、企業支援）
6. 基盤強化（組織や幹部の能力向上と汚職撲滅）

以上の指針を基盤にアーリアン市政でもさまざまな取り組みがなされ、経済効果を上げたことが報告されている。

アーリアン市況　上半期の概要

政府の統計によると、上半期の全市のGDP（地域総生産高）は36.3億元（日本円：727億円）で、前年同期比では7.3％増だった。産業別では、第一次産業の付加価値額は600万元（同4.6％増）、第2次産業は6.98億元（同23.6％増）、第3次産業は29.26億元（同4.2％増）であった。

• 第1次産業/農業・林業・漁業：600万元（全体の0.02％）
• 第2次産業/工業・建設業・製造業：6.9億元（全体の19％）
• 第3次産業/電気・ガス・水道・通信・運輸・サービス業（全体の81％）

ステップ地帯に立地するアーリアンでは第1次産業は1％以下で、ごくわずかである。比べて第2次産業は前年同期比では23.6％増となり、全体の19％へと成長している。アーリアンを支えているのが、生活関連業とサービス業の第3次産業で全体の81％を占めている。

第2産業の成長は、近年都市化を進めるモンゴルへの需要が大きく関係していると考えられる。モンゴルの経済については別のレポートで述べていくが、モンゴルでは都市化にともないインフラ関連の建材や人材の需要が急激に高まっている。

【モンゴルの建設ラッシュ】

第3次産業がアーリアンで大半を占める理由は、前章でも触れたように中国・モンゴル間の中継地点として市外・国外からの旅行者が寄与している。旅行者だけでなく、中国からモンゴルへ建設関連の仕事でアーリアンを経由する労働者も多いからだ。

次に、成長率が高いアーリアンの産業の内訳を見ていきたい。

工業の発展が好調

アーリアン市の2025年上半期で、とくに発展が好調だったのが工業だ。

規定以上の工業の付加価値額は前年同期比55.3％増、総生産額は前年同期比で35.5％増となった。類別では、国有持株企業の生産額は76.3％増加、国有以外の集団企業（グループ会社で構成される企業）・民間企業では34.4％の増加だった。

MEMO： ちなみに規定以上の工業とは、中国政府が定めた工業の規定を超える工業のことで、2024年の規定では年間の主な営業収益が2000万元（約4億円）以上の工業企業のことを指す。

工業の生産額

工業の生産額を業種別で見ると、軽工業は11.7％減少した一方で、重工業生産額は48.3％増加している。重工業の主要製品を代表するのが風力発電で、発電量は2.6億kWhで109.31％増加、太陽光発電量は8700万kWhで30.94％の増加だった。

【アーリアンの風力発電プロジェクト】

この対照的な数値は、当地域の工業構造が「軽工業から重工業へ」、さらに中でも「伝統的重工業からグリーンエネルギー産業へ」 という二重の転換を強力に推進していることを示唆している。特に風力発電の倍増は、地域経済の新たな基幹産業が急成長している証だと言える。

鉄鋼石加工量（鉄精鉱粉加工量）は、142万8700トンで41.13％増、ペレット生産量は36万6900トンで185.08％増、 蛍石粉加工3.49万トン（103.76％増）、セメント生産11.6万トン（61.11％増）、熱供給量171.63万ギガジュール（11.68％増）、精製食用植物油0.51万トン（9.85％増）、飼料加工1.45万トン（31.44％増）、 冷凍肉加工0.28万トンと多くの業種で純増となっている。

【アーリアンで新設された鉄鋼加工工場】

これら堅実な数値の背景には、素材産業から消費材加工まで、地域経済の「供給基盤」が幅広く強化されている現実が見て取れる。特に鉄鋼とセメントの大幅な伸びは、建設活動やエネルギー開発といった大型プロジェクトを下支えする、いわば「産業の土台」が着実に盤石になっているようだ。

【アーリアン国境付近では建機の販売業者も多い】

こうした生産活動の活況は、モンゴル市場への輸出ルートとしてのアーリアン国境の重要性を浮き彫りにしている。本節では、その実態をアーリアンの輸出入統計から分析してみた。

アーリアン市の輸出入貨物取扱量

先にも見てきたように、アーリアンの輸出・輸入は対モンゴル・ロシア間での貿易が主となる。2025年上半期では、輸出入貨物取扱量は1099.55万トンで、前年同期比6.3％増加した。このうち輸入は788.96万トン（2.0％増）、輸出は310.59万トン（19.1％増）であった。

輸出入貨物による輸入額104.3億元（同3.8％減）、輸出額114.9億元（同ほぼ横ばい）の結果となっている。工業生産量や輸出量が著しく向上したにもかかわらず、輸出額伸び悩んでいる。ここにアーリアン市の今後の課題が見えてくる。

アーリアン市の工業生産量と輸出高の関係

工業生産量の増加と比較して輸出高が伸び悩んでいる要因には、以下のようなものが考えられる。

• 原材料価格の変動（国際市況の影響により生産量が増えても商品価格が下がった可能性）
• 為替変動リスク（人民元の為替レートが輸出額を圧迫している可能性→人民元高が続いた）
• 輸送コストの高騰（輸送時の陸送コストや人件費が圧迫した）

など輸出高を圧迫する諸条件への対策が今後のアーリアン市の経済構造の課題になるだろう。

次にアーリアン市の出入国者数の統計を見ていきたい。

アーリアン市の出入国者数

アーリアン国境経由の出入国者数は137.7万人で、前年同期比22.1％増加している。入国者68.76万人（前年同期比22.7％増）、出国者68.94万人（同21.5％増）であった。入国者、出国者ともに増加を見せ、活性化の兆しが伺える。

参照：2025年上半年全市经济运行稳定向好 – 二连浩特市人民政府

アーリアンの今後の展開

2021年～2023年のコロナウイルス規制の影響から、数多くの企業・商店が閉鎖に追い込まれたとようだ。2025年今なお、大型商業施設ビル、中型ホテル施設、医院、レストラン、学校など廃墟となった建物がところどころに見られる。

しかし2024年以降は、アーリアン市政によると、コロナウイルス低迷期からの著しい観光業の成長が報告された。他にもさまざまな要素から、アーリアン市は今後の経済成長が垣間見える状況にある。

モンゴル、ロシア間の観光業は2024年度より増加

2024年1月～11月のアーリアン市の国内外の観光客は210万3000人を迎え、前年同期比で36.7％増、41億4000万元（日本円で約828億円）を達成した。観光収益は前年同期比では40.9％の増収を記録した。

近年、中国とモンゴルは共同で観光プロモーション、観光商品、観光ルート等の開発・共有を行っている。ウランバートルでは中国のツアー商品が並び、インナーモンゴルではモンゴルのツアー商品が並び、観光企業と連携プラットフォームを構築し、力強い政策を推進している。

2024年6月には、「万里茶道」をバイクで旅する「万里茶道 草原の清風」という企画ツアーも開催された。10日間をかけて全行程1500キロをモンゴル高原やゴビ砂漠を通過しながら楽しむ旅行だ。今後もこうした企画ツアーによって、アーリアンの観光業の活性化が期待できるだろう。

参照：二连浩特市前11个月旅游业收入41.4亿元

MEMO： 2025年8月ｰ9月は、モンゴルからの旅行者は著しく増加した。モンゴルにある中国大使館は朝の7時あたりから申請者たちが行列を作り始めていた。2時間待ち程度は普通で、大使館は整理券を配るほど長い行列ができていた。

内モンゴル出入国国境警備検査総站二連出入国国境警備検査站の統計によると、8月9日、同站は出入国者13,928人を検査し、単日の検査件数として過去最高を記録した。

例えば、深圳市の人口は約1760万人で、2025年の単日の空港経由の旅客数は18万人で新記録をつくった。しかしアーリアンは、わずか7万人の小都市であるにもかかわらず、都市人口の約7分の1以上の旅行者を、1日で海外から迎えた計算になる。

確かに、アーリアンの観光業が期待されているとはいえ、北京や深圳のような巨大都市のスケールには到底かなわない。それでも、アーリアンのように、小さいながらも、大都市にはない広大な自然とローカルなコミュニティで、グローバルな展開を見せる地域は他に類を見ない。

独特の国境沿い小都市アーリアンの未来と魅力がここに存在するといえる。

参照：单日验放出入境人员13928人次 二连 – 央视新闻

2025年9月よりロシアからの旅券所有者は1か月のビザ免除

加えて、アーリアンの観光業で追い風となるのが、ロシアから中国へのビジネス、観光、友人・親族訪問、交流訪問において1か月間のビザ免除が試行的に実施されたことだ。

ロシア人はモンゴル入国においてもビザを必要としないため、ウランバートルからアーリアン経由でのロシア人旅行者の増加が見込めるだろう。

モンゴルの建設ラッシュによるインフラ建材と人材のニーズ

そして、モンゴル都市開発の急成長に伴う建設ラッシュからも、アーリアンに労働者たちが集積する要因となり得る。中国は、豊富なノウハウを持つ建設関連業者や資源を有している。そうした中、モンゴルの大規模建設の多くが中国企業に発注していて、国際プロジェクトとして動き始めているのだ。

プロジェクトに参加する労働者たちは、グループや集団でアーリアンに数泊するのが常だ。アーリアンの宿泊施設の需要は今度も高まることが予想される。

【中国企業がモンゴル最上高層ビル”Mark Tower”を建設】

MEMO： Mark Towerはモンゴルの都市化計画のシンボルとなるだけでなく、中国・モンゴルのパートナーシップを象徴するモニュメントだといわれている。中国建設第六工程局、川北暁鋼構造など数社が$110 millionでプロジェクトを進めている。

中国・ロシア間のガスパイプライン建設が始まる

さらに、今後のアーリアンの経済発展において注視したいことは、2025年9月2日、中国とロシアは新たなガスパイプライン「the Power of Siberia2」の建設に合意したことだ。中国・ロシア間ではすでに「the Power of Siberia」が稼働している。

　【Seberia2 Gas Pipeline イメージ】

「パワー・オブ・シベリア2」は、全長6,000kmにおよぶ世界最大級のパイプラインとなる。 ロシアの北シベリア・ヤマルから、モンゴルを経由し、中国のインナーモンゴリアにたどり着く。

正解なルートはまだ公開されていないが、完成すれば、年間最大500億立方メートル（Bcm） という膨大なガスの供給が実現するといわれている。

【Power of Siberia 1】

【Seberia 2 Gaspipeline のルート】

この国家的事業を具現化するには、ロシアとモンゴルから資機材と労働力を動員することが不可欠だ。正確なルートは、まだ公開されていないが、アーリアンがこの巨大プロジェクトの一端を担うであろうことは、ほぼ確実だといえるだろう。

アーリアンの今後の展望：まとめ

以上、見てきたように、アーリアンは今コロナウイルス低迷期から回復の兆しを見せ、モンゴルやロシアの影響を深く受けながら、新しいタイプの小都市として発展していく可能性を秘めている。

【アーリアン国境 出入国口】

アーリアン発展へのキーポイントは3つだ。

アーリアン発展の3大ポイント

• ロシア・中国・モンゴル経済貿経路の構築： 天然ガス、鉱物資源、インフラ建材・設備・人材の越境貿易ハブとしての役割
• アーリアン市周辺の再生可能エネルギープロジェクトのモデル（風力発電、太陽光発電など）
• 観光・旅行・移住の推進：ロシア、中国、モンゴルを結ぶ特色ある観光ルートとサービス体系の確立

大きく、上記3つかかわる地理的要素、地政学的要素、観光産業的要素から今後アーリアンに新しい経済の潮流が期待できるだろう。

さらに、今回のレポートでは触れなかったが、次章では世界的な規模で拡大するAIデータセンターやリモートワークの長期滞在型ワーケション需要との関わりについても検証していきたい。

仮にもし、今後アーリアンがモンゴル・ロシア・中国間の重要な中継地点・産業小都市としての役割を向上させていくとすれば、低迷期が終わったばかりの今こそ、土地や建物の購入意義はかなり高いといえる。

もともと中国の果てにある小都市アーリアンの地価・不動産価格は、大都市のそれとは大きく異なる。だからこそ、なおさら5年後、10年後、20年後と長期的な視野で大幅な値上がりが期待できるのではないか。

Part2 へ続く・・・