Real Estate Report #1 Novosibirsk Russia (ver. Japanese）

Russia／Novosibirsk（ロシア／ノヴォシビルスク）

• Novosibirsk 駅周辺
• Novosibirsk ブルーカーストリート ( Blucher st )
• Novosibirsk 郊外　

Novosibirsk （ノボシヴィルスク）の概要

参考Youtube：Novosibirsk, Siberia, Dronelapse – Vadim Makhorov

ノヴォシビルスク（Novosibirsk）は、ノヴォシビルスク州の中心にある都市で、ロシアで3番目に大きい。この州の50％の人口がノヴォシビルスク市に集まっている。

ロシアで一番大きい都市は、言わずもがな政治・経済・文化の中心である「Moscow／モスクワ」だ。次に、貿易港とプーチン大統領の出身地でもある「Saint Petersburg／サンクトペテルブルグ」になる。

ノヴォシビルスク地域の特長：

ノヴォシビルスク市は、プリオブスク高原の森林ステップ地帯と森林自然地帯の交差点に位置し、オビ川渓谷に隣接。

東西にかけて（イルティシ高速道路とシベリア高速道路）、南北では（チュイスキー・トラクト高速道路とオビ川渡航路線）と、主要流通の接点となる場所として栄えた。古くからロシアの各地域間の経済的つながりに使用されている主要都市だ。

流通のニーズが高いことから、それに伴いコマーシャルエリアやツーリズム、スクール、オフィス系の不動産ニーズも高まっている。ロシア国内だけでなく、海外（カザフスタン、モンゴル、中国）への経路が得られることがノボシビルスクの大きな利点だ。

ノヴォシビルスク地域の展望：

2025年、ノヴォシビルスクの不動産価格は著しく上昇している。1平方メートルの価格は16％上昇し、115,000ルーブルから134,000ルーブル（約199万円～232万円）に値上がりした。専門家によると、将来的には価格がインフレと同じ割合で上昇すると見ている。

多くの銀行が優遇住宅ローンのために開発者から追加料金を徴収している。そのことから、とくに新規物件の値上がり率が著しく、値下げ物件はほとんど見つからない。市場に出ているアパートの10分の1は、インフレよりも速く価値が上昇する可能性がある。

新築住宅ビルの分布状況

ノヴォシビルスクの駅周辺、リバーサイトあたりでは近年開発の新築ビルが増えている。これまでのロシアの伝統的な建物とは異なり、斬新なデザインでコミュニティ区画としてのプロジェクトが進められている。

ノヴォシビルスクのシンボルといわれるシカゴビル

ノヴォシビルスクの新築住宅ビルを代表するのが、2棟のコンビネーションが美しい「シカゴビル」だ。「シカゴビル」は2024年に「ゴールデンキャピタル」という建築コンテストで複数の賞を獲得した。

夜になると、遠くからでもシカゴビルのアールデコ調のお洒落なライトアップを眺めることができる。シベリアの大都市ノヴォシビルスクのシンボルとなっている。

シカゴビルをビジネスモデルに、高級感のある新築ビルのプロジェクトが徐々に拡大しているようだ。

シカゴビルや同レベルの分譲アパートの販売価格は、おおむね以下のとおり。

分譲- アパート販売価格

• 25.2㎡：710万ルーブル（約1230万円）
• 38.3㎡：984万ルーブル（約1705万円）
• 54.7㎡：1060万ルーブル（約1830万円）
• 70.7㎡：1920万ルーブル（約3300万円）

一方、ノボシビルスクでは、社会インフラ開発には社会税の導入が予定されている。リノベーションコストがかかる点で中古市場は大幅に過小評価される傾向にあり、1平方メートルの価格は約10万〜11万ルーブル（約173万円～190万円）となる。

参照：Official web sit of the  city of Novosibirsk（ノヴォシビルスク 公式サイト）

参照：Buy Apartment in New buildings in Novosibirsk（新築ビル アパートメント販売価格）

参照：Komsomolskaya Pravda Project（ロシアン不動産メディア-コムソモリスカヤ・プラウダ・プロジェクト）

不動産レポート＃1（ロシア・ノボシビルスク）の目的

ロシアにはソビエト時代からの古い建物が多い。これはヨーロッパに共通する住宅事情で、築100年以上の建物はざらにある。ロシアの新築住宅市場は規模はまだ小さく、ノボシビルスクの場合でも、新築ビルは高級住宅エリアやコマーシャルエリアのごく一区画にとどまっている。築20年～30年ぐらいでも新築に分類されている。

一般的な住宅地ではソビエト時代の古い建物をリノベーションした、新築風の中古物件の存在が目立つ。新築住宅や新築に近い住宅の価格は数千万ルーブルの値がつき、決して安価だとはいえない。そこで、目を向けたいのが、軽くリノベーションされた古い中古物件の活用だ。

造りが頑丈で、デザインにこだわったものであれば,、古いものでもリノベーションによる価値の再現が期待できる。

以下はNovosibirskで人気の新築風リノベーションのアパートメントの例になる。

参照：YAGODNAYA, Interior design of a private house in Novosibirsk – Amazing Architecture

今回のノボシビルスク不動産レポートでは、比較的に安価な建物、リノベーション物件、リノベーションによる再生価値が高いと思われる物件を、住宅ニーズが期待される穴場エリアからリサーチしてみた。

※ちなみにロシアでは、リノベーションとは完全に壊してから新しく建て替えることをいう。日本でいうリノベーションはリフォーム、トランスフォームと呼ばれているようだが、このレポートでは日本向けにリノベーション（改築・リフォーム）という言葉を使っている。

リノベーション込みのセット価格で古い住宅を販売することもあるようで、古い建物のリノベーションは今後ノヴォシビルスクで成長する市場だと見れる。

本来ノヴォシビルスクの住宅市場を支えている短期宿泊・中長期宿泊、賃貸に加えて、新しいニーズとしてデジタルノマドワーカーを加えて物件の可能性を考えていきたい。

では、さっそくノヴォシビルスクの駅周辺からご紹介しよう。

Novosibirsk 駅周辺

dzen.ru

ノヴォシビルスク駅の周辺は、大きく駅正面に面しているコマーシャルサイドと駅裏側のレジデンスサイドに分かれる。

ノボシビルスク駅正面は、広場とバスセンターが一面に拡がっていて、大雪シーズン以外はつねに旅行者や通勤者が行き交っている。

大型ホテルや大型ショッピングモール、レストラン、銀行、オフィスなどが立ち並び、深夜でも人が多く比較的に安全な地域だ。ただ。ノボシビルスク駅周辺が一番の繁華街というわけではない。徒歩20分ほど離れたレッド・アヴェニュー（Krasny Prospekt）とレーニン・ストリート（Lenin street ）がノヴォシビルスクの中心街だといえる。

レッド・アヴェニュー

レーニン・ストリート

レッド・アヴェニューやレーニン・ストリートには、お洒落なコマーシャルエリアがあり、ブティックやオフィス、バーやカフェ、博物館やオペラハウス・シアターなどが集結している。

駅周辺はどちらかというと、レッド・アヴェニューやレーニン・ストリート、その他の地域への通過点・中継地点といった雰囲気が強い。

ただ、中継地点であるだけに宿泊施設のニーズは非常に高く、不動産も安価なものが探しやすい。今回のレポートではレッド・アベニューとレーニン・ストリートにはほとんど触れていない。

駅周辺では短期のホテルの需要が高く、列車のスケジュールに合わせて滞在する観光客が多い。

2024年度は、ロシア-ウクライナの関係で欧米からの観光客は減少しているものの、ロシア国内の需要だけでも相当なものと見える。併せて、カザフスタン、ウズベキスタン、中国あたりからの観光客が急増しているようだ。

駅から少し離れると、ノヴォシビルスク長期滞在を目的とした旅行者も多くなってくる。

駅周辺のホテル分布図

まず、駅周辺の不動産の価格を見る前に、ホテル,の宿泊料金と賃貸、コマーシャルスペースのレンタル料金相場を見ておきたい。

駅正面側：ホテル宿泊料金の相場

駅前ホテル　高級クラス／ダブルルーム

HOTEL Mariott

10～15階建ての中高層建ての高級ホテルでは、ダブルベットの部屋で1万～2万ルーブル（約2万円～3万円）あたりが相場だ。

都市が見渡せる窓、豪華なダブルベッド、ソファ、テーブル、机・イス、4KサイズのTVモニター、贅沢で広々としたプライベートバスルームと贅沢な仕様になっている。

大抵のホテルが朝食ビッフェを大ホールで提供、施設内の高級レストランでランチや夕食も楽しめる仕様だ。さらに、パーティー会場やラウンジ、バーといった共用施設に加えてフラワーショップや美容院なども併設されている。

こうした付帯施設の充実度は、宿泊客の満足度向上に寄与するだけでなく、物件としての付加価値を高める核心的な要因だといえるだろう。

駅前ホテル　ミドルクラス／ダブルルーム

Cosmos Novosbirsk Hotel 

ミドルクラス向けのホテルでは、ファッショナブルなデザインで旅行者が快適に過ごせる工夫が施されている。

ツインベッド、ダブルベッド、シングルベットとルームタイプの選択肢も多く、ソファ、コーヒーテーブル、クローゼット、プライベートバスルームは共通するアイテム。

他にもホテルによってデスク、イス、TVなどが併設されてある。朝食やランチ、ディナーをオプションで提供するホテルも多いようだ。駅前周辺だと1泊5000ルーブルから7000ルーブル（約8600円～12000円）あたりが相場だ。

駅前立地の格安ホテル – ツインルーム

Hotel Valeri

格安クラスのツインベッド ＋プライベートバスルーム、簡易型のテーブル・イスがある場合だと、一泊2000ルーブルから4000ルーブルあたり（約4000円～6000円）が相場になる。

ホテル経営だと、建物全体を購入する必要があるためハードルは高いが、ロシアでは建物の一戸から数戸を借りてホテルとするケースも多いことに注目したい。日本ではいわゆるアパホテルといわれるタイプになる。

ノヴォシビルスク駅周辺であれば、短期の賃貸ニーズも高いので、短期滞在向けの賃貸でも収益が期待できるだろう。

続けて、ノヴォシビルスク駅近辺の賃貸の相場を見てみよう。

駅正面側：賃貸の相場

ミドルクラス　アパートメントホテル

ノヴォシビルスク駅正面から10分程度の立地で、ミドルクラス向けの短期賃貸アパートだと、ダブルベットとロングソファのあるウィークリーで2万ルーブルから3万ルーブルあたりだ。1日あたりで、2800ルーブルから3000ルーブルの計算になる。

一般的なホテルや、Weekly賃貸の料金体系は日本とほぼ同じ仕組みだが、礼金・敷金は1ヶ月未満が平均的。1ヶ月単位の賃貸でも家具や生活備品はたいてい揃っているのが特徴だ。これはロシアだけでなく、欧米の賃貸に共通する仕組みだといえる。

駅正面側：オフィステナントの賃貸相場

駅近辺：高級テナントオフィス

https://realty.yandex.ru/offer/6980403128029996712

例の新築プロジェクトのシカゴビルではコマーシャルスペース・オフィステナントも提供している。128㎡のオフィススペースは1ヶ月で43万ルーブル（約74万円）だ。

駅近辺：小型店舗テナント

retail space – realty yandex

駅近辺で住宅ビルの1F店舗、50㎡ぐらいだと10万ルーブル前後（約20万円程度）でテナントが借りれる。

駅近辺：スモールオフィステナント　

small office – realty yandex

駅近辺の住宅ビルのオフィステナントは、15㎡ぐらいの小規模スペースで90000ルーブル（約20万円程度）が相場。

ノヴォシビルスク駅周辺では、ぱっと見では空きスペースや空きビルディングはあまり目立たない。1F店舗や中心街のテナント率は高いようだ。

では、この地域の中古物件の価格を見てみよう。

駅周辺（正面側）の中古物件価格

ノヴォシビルスク駅から徒歩圏内（3DK）

https://novosibirsk.cian.ru/sale/flat/309789105

ノヴォシビルスク駅から徒歩10分以内の場所でも、古い物件だと300万ルーブル（約505万円）のアパートメントが探せる。1991年建築となり、まだ新しい部類に入る建物だ。この物件は家具付きのうえ、完全個室のベットルーム3部屋と、非常に稀な間取りになっている。

https://novosibirsk.cian.ru/sale/flat/311532025

これだけの好条件で３00万ルーブルとなれば、逆に何か問題があるはずだと思われるところだ。その通り、この物件は1戸の全域が買えるわけではない。6分の1のスペースをオーナーが所有していて、6分の5に相当する部分を買い取る形になる。

商談や下調べを慎重にしたいアパートメントだといえる。

駅からバスで南に10分程度行くと、建物の選択肢はぐっと増える。

利便性が高い間取りの1LDK

https://novosibirsk.cian.ru/sale/flat/315277944

上記の物件は、ベッドルーム、キッチン・リビング、バスルームが3つのドアで完全個室となっている点に注目したい。

エントランスのドアを開けると、3つのドアが格好よく並んでいる。キッチン付きの部屋と、キッチンなしの部屋と2つのシングルルームのアパートメントホテルが経営可能だ。

完全個室の1LDKは滅多に見ない物件だ。

https://novosibirsk.cian.ru/sale/flat/315277944

ノヴォシビルスク駅からバスで10分程度。価格は320万ルーブル（約540万円）と全然悪くない。

ノヴォシビルスク駅からバスで15分

https://novosibirsk.cian.ru/sale/flat/315099957

上記は1960年に建築された団地タイプの住宅ビルだ。

2LDKで510万ルーブル（854万円）となり、中古物件ではやや割高かもしれない。

室内はフローリングや家具、設備等がリニューアルされていて、ベッドルーム2部屋と広いリビング、状態のよい家具・設備が魅力となっている。リビングにソファが2つおけるため、グループや家族の滞在に最適だろう。

ちなみに、ちょっと話は飛んで、ノヴォシビルスク空港周辺は、どうなのか気になる方もいるだろう。

ノヴォシビルスク空港は、どちらかというと不便な立地にありお店やレストランはまばらにしかない。1泊程度することはあっても、旅行の場合は空港から駅周辺に直行するのが一般的だ。

空港から駅まではバスで40分、タクシーで30分程度の距離にある。

例えば、空港周辺では中古物件で70万ルーブル程度（約120万円）で2Kのアパートメントが探せる。

https://www.avito.ru/kochki/kvartiry/2-k._kvartira_43_m_22_et._4472311054

• 建物のタイプ: レンガ2階建て
• 建築年: 1960年
• 庭付き、子ども用のプレイグラウンド
• 間取り：2K　43㎡
• 価格：700 000ルーブル

続けて、ノヴォシビルスク駅周辺に話を戻して、駅の反対側に行ってみよう。

長い高架通路を通って線路を渡ると、景観は一変する。

ノヴォシビルスク駅の反対側の住宅街

駅の反対側は住宅街で、5、6階建てのビルやマンション、アパートがほどよい間隔で集積している。

日本の団地ぐらいの大きさの建物が多いが、ソビエト時代の古いヨーロッパ調・レンガ造りが主流だ。

すでにリノベ済みの物件もあり、コンクリートやモルタルで上塗りされている。新築ビルのプロジェクトもさることながら、やはり基盤の構造がしっかりしている古い建物のリノベーションが進むのではないかと予想される。

外壁の補修と内装リノベーションが、顧客獲得のポイントとなるのではないか。一定以上の補修を必要とする建物はかなり多い。

下の画像は、ちょうど外壁全面を補修・塗装している場面だ。

このような風景はノヴォシビルスクではめずらしくない。

ロシアの典型的な建物の外壁と窓

古びているものが多いが、窓のフェンスは美しいアールデコ長のデザインが施されている。

築50年から60年程度のレンガ造りの古い建物が至るところで見られる。土台にこだわった建物であれば簡単な補修と塗装だけでも、見違えるようになるだろう。

駅の裏側の住宅街サイドは、家族世帯が大半で子どもが多い。1階には小規模の商店があったり、ところどころに大型のスーパーがあったりする。安価なホステル系はほとんどノヴォシビルスク駅の裏側に集中している。

駅の裏側：ホステルの価格相場

 カーテンで仕切ってあるベッドルーム

https://ostrovok.ru

ノヴォシビルスク駅の住宅側サイトにあるホステルの相場は1000ルーブルから1500ルーブルぐらい。

カーテンで簡単な仕切りがついた2段ベッドタイプのホステルが一般的だ。

費用を抑えたい、寝る場所だけ確保したい旅行者は思った以上に多く、気軽に利用できる安価なホステルのニーズはかなり高い。宿泊客を得やすい点からもホステル運営は手堅い選択肢だといえる。

駅の裏側（住宅街）の中古物件

では、裏側の住宅街の物件を2，3見てみたい。

この地域では珍しいワンルーム

https://novosibirsk.cian.ru/sale/flat/315431137

外観はかなりダメージがあるようだが、室内はリノベーション済みでお洒落なインテリアで統一されている。

この地域では、ワンルームのアパートメントはなかなか探せないため、重宝する物件だ。価格は400万ルーブル（約670万円）。

https://novosibirsk.cian.ru/sale/flat/315431137

建築年は1965年で、総面積29.5㎡でベッドルームの面積が16.5㎡となるため、コンパクトな仕様だ。部屋の狭さや建物の古さを考慮したとしても、ノヴォシビルスク駅から徒歩圏内であれば、宿泊料金を格安クラスにすればさほど心配はいらないかもしれない。

他にも駅の真裏あたりに古物件が売りに出ている。

3D？ 外壁と室内のダメージあり

https://novosibirsk.cian.ru/sale/flat/315286629

上記物件は外観の画像なし、建築年1962年ということで相応のダメージが予想される。室内もリノベなしで補修が必要な状態だ。

ただ、超格安の素泊まりタイプにすれば、コストをかけずにすぐにホステルの経営が可能だ。

3つの部屋とバスルーム。キッチンはおそらく簡易型か無しの可能性で469万ルーブル（約785万円）。

駅への距離を最優先する宿泊者向けにどうだろう。

あるいは、リノベーションでクオリティを高める方法もある。

駅の真裏で外壁はぎりぎりOK？

https://images.cdn-cian.ru/images/2446140748-1.jpg

こちらは駅の真裏あたりで、線路沿い付近のアパートメント。外壁はぎりぎりOKっぽいレベルで、建築年はこれまた1962年。おそらく、この年にここら辺の建築ブームだったのかもしれない。

室内は、現入居者（？）の私物が多いため、ちょっとわかりづらいがリノベーションはなし。ダメージはそこそこありそうな物件だ。ただ、簡単なDIYで補修できる範囲とも見れる。

3DKで480万ルーブル（約800万円）になる。

ノヴォシビルスク駅周辺の今後の対策

ノヴォシビルスク駅の周辺は、主要流通道路がそばにあるため、大型ダンプや特大トラック（とにかく大きい！）が日常的に頻繁に走っている。

たまに、長距離トラックが1泊・2泊しているのも見かける。

大型トラックが駐車できるホテルやホステルがあれば、案外にぎわうのかもしれない。

ブルーチャーストリート：駅からバスで30分

駅から30分以上離れると高層建ての古い住宅ビルが一気に増える。駅から離れた区域で、人気があるのがブルーチャーストリートだ。

以下は、ブルーチャーストリートにある典型的なロシアの高層住宅ビルで9階～15階建ぐらいの建物が住宅地に立ち並んでいる。

これらの高層住宅ビルは、パネル・ビルディングといって1950年代～1990年代にかけてロシア全域に渡って建築された住居だ。鉄筋コンクリートにパネルを張り合わせたような外観が特徴。もともとは公共住宅施設だったものが、途中から個人所有へと切り替わった。

Gateway to Russia-5 unexpected facts about Soviet panel buildings

戦後の人口増加にともなって、安易で安価な住居ビルのニーズが高まったことで、一斉に建築が進められたという。

現在のパネルビルディングには2つのタイプがある。

1．当時のまま古い外観を残してあるもの

2．大がかりなリノベーションが施されてあるもの

1のパターンでは、当然ながら一戸あたりの価格は安い。これらの古い室内を改装し転売したり、賃貸やホテル・ホステルとして活用するケースもある。入居率はやや低い傾向にあるようだ。

2のパターンになると、外観・室内ともに現代風にアレンジされていて、活用の幅も広がる。ブルーチャーストリート周辺にも、これらのパネルビルディングの2つのタイプが混在している。

店舗やオフィスの数は減り、地元住民メインの住宅地地域となる。まばらに、中長期向けの格安ホステルが点在するのが特徴だ。広範囲にわたる住宅地の中でも、ブルーチャーーストリートは、交通の便に優れ、近場にスポーツスタジアムがあるため、大学生や高校生、スポーツ観戦者たちの宿泊ニーズが高い。団体での宿泊が期待できるため、安定した収益が得られるだろう。

また、ノヴォシビルスクで有名な大学（ノヴォシビルスク国立工科大学・シベリア生活協同組合大学）が徒歩圏内にある点もこの地域の不動産的魅力だ。地下鉄「スチューデントスカヤ駅（学生街駅）」周辺は、ショッピングモールや飲食店が充実している。

短期ホテル滞在と長期の学生滞在、プラス学生街周辺で働く人達の住居のニーズが期待できる。

ホステルの価格は一泊1300円～1500円ぐらいが相場だ。

シベリア・アイスアリーナ

以下はミドルクラス、2LDK-3LDK 家族向け、パネルビルディングのリノベーション済みの事例だ。

改装済みのパネルビルディング

パネルビルディングの特徴は、古い建物が多いことから、まだ単身向けのワンルーム・スタジオタイプが少ないことだ。独身世帯、夫婦2人、子ども1人世帯といった核家族タイプがロシアでも増えている状況で、ワンルームや2DKあたりの重要が高いわりに、それらの需要に対応する間取りが少ない。

日本の地方物件のように、ソビエト時代の古い建物は3，4人家族向けの間取りが多くなる。つまり、広すぎてコスパが悪くなってしまうのだ。

中古アパートの価格帯分布図（4.3МЛН　→ミリオン、1000 000単位）

https://novosibirsk.cian.ru/sale/flat/296179022

ブルーカーストリートからバスで15分程度圏内は、高層建て住宅ビルが多いのが特徴だ。年代がかなり古くくリノベされていない中古アパートが大半だ。古い年代のものほど空室も多いようだ。

ミドルクラス向けの2LDKぐらいだと、外壁リノベ済み・室内リノベ済みの販売価格はおおむねで350万ルーブル～430万ルーブル（約600万～745万円）が相場だ。

ブルーカーストリート：2LDK 45㎡（外壁・室内リノベ済み）

CIAN RU

• 建築年：1965年
• 建物のタイプ：パネルハウス（団地スタイル）、鉄筋コンクリート、エレベーターなし
• 施設：駐車場、ヤード、公園
• 間取り：2LDK
• 価格：390万ルーブル（約670万円）
• 活用例：2、3人向けの住居（夫婦、カップル、友人同士、学生同士、グループ旅行者）

ノヴォシビルスク（ロシア）の建物は、もともと家族向けに設計されてある。完全に部屋が仕切られていないケースもあり、ターゲットが限定されてしまうのが難点だ。そのような間取りのアパートメントは価格も安くなる。

子どもがいる家族世帯の宿泊ニーズは、子どもの夏休み7月・8月、冬休み1月に集中するため、シーズン以外で部屋が埋まりづらい可能性がある。旅行者は夏に集中するが、単身者の場合、季節は限定されない。冬でも移動する人は多いようだ。

リノベーションで完全個室（ドア付き・鍵付き）を完備すれば、単身向けのゲストハウスとして活用できる。今後はシングル向けに部屋を改装したタイプが増えてくると予想される。

古い安価な物件をリノベーション前提で購入する方法もおすすめだ。ただし、外観全体をリノベするのは限界があるため、建物本体はそこそこ見た目が許せる範囲で探したい。

3DKや4LDKをいかに、現代のニーズに合わせてシングル間取りに活用するかが今後のロシアの中古市場の課題となるだろう。大学近辺やコマーシャルエリア、ツーリストエリアにて、コンパクトで安価なワンルームの需要が高まっている。

ブルーチャーストリート：ワンルームの事例

賃貸物件では、2LDK, 3LDKをシングル仕様に改装したものが徐々に出始めていることに注目したい。

エントランスのドアを開けると、さらにドアが2つに分かれていて、1方はオーナーが住居している部屋のドアでゲストはアクセスできない。もう1方はゲスト用の部屋のドアとなり完全に切り離してある。

1DKのリノベ済みのアパートホテル

Снять квартиру в Новосибирске посуточно

1DKのアパートホテルは格安レベルで一泊3000ルーブル～3600ルーブル（約5000円～6000円）あたりが相場。プライベートバスルームとキッチン、ソファベット、テーブル、イス、TV、クローゼットとなるのが一般的だ。

IDKのリノベ済みのアパートメント 価格

https://novosibirsk.cian.ru/sale/flat/315788158

ワンルーム（1DK）の購入価格は、ブルーチャーストリートの徒歩圏内で300万ルーブルから400万ルーブルあたりで、いくつか出ている。

上記の案件は、29.7㎡のシングル向けで360万ルーブル（約610万円）。室内は完全にリノベ済み。

• 建築年：1980年（パネルビルディング）
• 外壁：リノベなしだが比較的にまだ新しい
• 室内：リノベ済み
• 価格：610万円

https://novosibirsk.cian.ru/sale/flat/315788158

フローリング、全面鏡のクローゼット、バスルーム、キッチン、洗濯機付き。バス・電車の便もよく、アパートホテルか賃貸での展開ができるだろう。

他にも、ブルーチャーストリート駅のすぐそばに、1戸を分断したタイプのワンルーム、370万ルーブルで出ている。

ワンルーム（1DK）リノベ済み・簡易キッチンのみ

https://novosibirsk.cian.ru/sale/flat/313840560

• 建築年：1968年
• 外壁：リノベ済み
• 室内：リノベ済み
• 価格：650万円

簡易キッチン、冷蔵庫、洗濯機、大きめのソファ、大きいキャビネット、ベランダ。

1戸を分断しているため、ゲストルームのキッチンは簡易型の流ししかついていないのが特徴だ。それでも完全にオーナーの部屋とは切り離されているため、通常のワンルームのように生活できる。

料理にこだわらない旅行者や、シングルや学生向けに活用できそうだ。

ブルーチャーストリートは、先にも触れたように旅行者のニーズも期待できる。次に、ホステルの価格やビジネスモデルを見ていきたい。

ブルーチャーストリート：ホステルの活用事例

ホステルになると、ブルーチャーストリートでは一泊800ルーブルから1100ルーブルあたりが相場になる。

シングルルームのアパートホテルよりも格段に安いため、短期旅行者にはホステルの方が好まれる傾向にある。

お洒落で利便性が高いホテル「Caps Lock」

Ostrovok Caps Lock 

ブルーチャーストリートで、宿泊施設の格好のビジネスモデルとなるのが「Caps Lock（City Hotel）」と呼ばれる宿泊施設だ。このホテルは、通常のシングル・ダブルなどのホテル部門「City Hotel」と、ベッドのみを提供するホステル部門「Caps Lock」を併設している。

ホステルのベッドはウッド式の大きな箱の中に2段ベッドのように設置されてある。壁、扉はすべて厚みのあるウッドなので、ホステルでも高いプライバシーが確保できる。

ベッドの室内は、ベッドのみの場合と小スペース＋折り畳み式のテーブルが設置されている部屋から選択可能だ。

狭いながらも、完全個室型にて快適に過ごせる。

キッチンと複数のシャワールームをシェアで使い、ドアを開けると、他ゲストとのコミュニケーションも計れるため利便性はかなり高い。このようなタイプのホステルは、先駆的な存在で、通常は簡単にカーテンで仕切ってあるケースが多い。

日本のホステルでもテーブルや棚が併設されてある木箱のようなベッドルームはめずらしい。

今後のホステルの形態として、ぜひ参考にしたい一例だ。

エントランスは一応分かれているが、ホテル部門とホステル部門は通路でつながっていて、自由に行き来できる。

ホテル部門 「City Hotel」

Agoda.com

ホステルの場合、単価は安くとも一部屋に複数人が泊まれるため、2段ベッドが3つ置けれるだけでも1日で「900ルーブル×6」で5400ルーブル（約1万円）稼げる。

ホステル仕様の部屋が3つなら、借り手を得づらい3LDKのアパートメントでも十分に収益となる可能性があるだろう。つねに満室とまではいかなくとも、空室状態が長く続くよりは、安くても確実な利益につながるホステル経営は手堅い不動産ビジネスだといえる。

ノヴォシビルスクのホステルやアパートホテルは、総じてWi-Fiとキッチンはフル完備だが、デスクがないケースも多く、まだノマドワーカーの存在はそこまで意識されていない。とくに安い価格帯では、TVはついていてもデスクがないケースが多く、仕事がしづらい。

ノマドワーカーでなくとも、PCを持ち歩く人が増えている中、今後はTVよりもデスク・イスといったワーキングスペースに費用を充てたいところだ。スマホやタブレットに夢中に子どもも多いため、TVがなくても家族連れにも対応できるのではないか。

次に、ホステル経営に適していると思われる3DK～4LDKの物件をリサーチしてみた。

ブルーチャーストリート：3DK～4LDKの価格

3DKのアパートメント（外壁・室内リノベなし）

https://novosibirsk.cian.ru/sale/flat/309906889

こちらはブルーチャーストリートからバス・電車で3駅程度の中古物件、写真では外壁は微妙だが、ぎりぎり許容範囲かもしれない。ノボシビルスク駅への経路ありで、比較的に便利な立地だ。

• 建築年：1968年
• 建築スタイル：レンガ
• 外壁：リノベなし
• 室内：リノベなし
• 価格：400万ルーブル（約680万円）

小じんまりした部屋が3つで、軽度のリノベーションを必要とする物件。価格的には、ワンルームの相場となるため室内のリノベコストが抑えられれば、お得な物件だといえる。

https://novosibirsk.cian.ru/sale/flat/309906889

室内は、2段ベットを2つぐらいおける部屋が2つあって、もう1つの部屋はシングルルームとしても使えそうだ。

この案件で面白いのは、クローゼットらしき小部屋が2つ付いていることだ。ホステルの倉庫や事務所として活用できるだろう。

3DKのアパートメント（外壁リノベなし・室内リノベあり）

https://novosibirsk.cian.ru/sale/flat/312348595

こちらの物件は、先に紹介したホステル「Ｃaps Lock」の近くにある3DK（3LDA？）で510万ルーブル（約

外壁はOKレベルで、室内はリノベ済みでに近い仕様となっている。

• 建築年：1962年
• 建築スタイル：レンガ
• 外壁：リノベなし
• 室内：リノベあり
• 価格：510万ルーブル（約855万円）

間取り図がないため、3DKか3LDKか若干微妙ではあるが、一番大きな部屋には2段ベッドが3つぐらいはおけそうだ。広々とした空間と、プライベートなスぺースが魅力となるだろう。

建物のダメージ画像

ブルーチャーストリート付近では、新築の建物はほとんど見かけないが、パネル・ビルディング以外でもさまざまなタイプの中古物件が探せる。パネル・ビルディング以外の建物は3～5階建て鉄筋、石、レンガ、石膏、コンクリートのソビエト時代の古い建物が多い。

よほどベースの骨格が崩れていない限り、全てを取り壊すケースは少ないと見れる。100年以上経つ建物の場合、外壁は何重にも補強上塗りした跡が見られる。改築に改築を重ねた建物もある。

室内は、外観の古さとは全く反対に、新築のようにリノベされているケースも少なくないが、室内のリノベは済んでいても、外観は古いままの建物も多いため注意したい。

外壁・室内ともに古いものは1戸あたり300万ルーブル以下で探せる。建物全体のリノベーションも有りだろう。

古い2階建てアパートメント 価格

ブルーカーストリートから徒歩圏内で少し離れると、小型の古い建物が探せる。現状では住めないが、リノベーションして活用しませんか、といったタイプの物件だ。

上記物件の場合。1戸あたりで売りに出ていて、室内を改築する方法があるが、ここまで外観が古いと室内のみを改築しても効果は低い。一戸38㎡で270万ルーブル（約450万円）になる。

このままの外壁では、借り手が得づらいため外壁塗装を条件に交渉する方法がある。また、建物全体の戸数は4戸になるため、約4倍の1080万ルーブルで建物本体を交渉してみる方法もあるだろう。

エクステリア、インテリア、各種設備を全体的に改築する必要はあるが、この地域であれば宿泊施設や月額賃貸で収益に転換できる可能性はある。

リノベ込みで総額がいくらになるか興味深いところだ。

深夜のブルーチャーストリート

ノボシヴィルスクの住宅街は、夜中の1時ぐらいまでは人は出歩いている。

白夜の時期(6月ｰ8月)は、夜22時ぐらいまで外は明るく、子供も外で遊んでいる安全な地域だ。

深夜2時、3時あたりになると、人はほとんど通っていないが、大通りに付近では女性一人で外出して問題ない。24時間ストアや街灯が多い地域の安全性は高い。

ノボシビルスク駅周辺以外で、不動産を活用するとすればブルーチャーストリートが最も効果的な地域だといえるだろう。

ノヴォシビルスからク駅から車で1～2時間（vosibirsk 郊外・ビーチ）

車で2時間程度の郊外も、ノヴォシビルスクで不動産を探すならチェックしておきたい地域だ。人気のエリアはノヴォシビルスクの南部にあるビーチエリアだ。

車でしばらく行くと林野地帯に入り、高い建物は少なくなる。大きめの戸建て住宅やソビエト時代邸宅風の2，3階建ての建物が増える。敷地が広いことが大きな特徴で、ところどころに空きビル・空き家が見られる。

この地域は、住居としてのニーズは低いが、夏の間に近場のビーチの利用者が増えることに注目したい。海水浴やバーベキューでポピュラーな地域だ。

ビーチとはいっても、観光客にはまだあまり知られていないローカルなビーチで人工的に建設された入江で小さな湾（湖）に面している。特別に専用の施設等があるわけではない。近場の道路に車を止めて、林を徒歩で突き抜けてビーチにたどり着くといった感じだ。

今後、ノヴォシビルスクのツーリズムが発展するにあたって、ビーチ近辺にもプロジェクトや開発が進む可能性はあるだろう。

数は少ないが、ビーチ周辺ではちょっと贅沢な雰囲気の戸建ての宿泊施設がいくつかある。

プール、サウナ、ジャグジー付き戸建てタイプの宿泊施設

Avito

ビーチから車で10分程度の距離には閑静な住宅地があり、1泊からウィークリーの戸建てタイプの宿泊施設が提供されている。3LDK、4LDKあたりのサイズが多く、おおむねの相場は1週間で6500ルーブルから12000ルーブル（約11000円～20000円程度）。

リゾートを意識したベッドルーム、リビング、広いバスルーム、ジャグジーやサウナが完備されていたりする。

夏の間は、ホリデー向けの短期滞在・ホテル宿泊のニーズが見込める。ノボシビルスクの都心から休日に車で半日程度訪れる人も少なくない。6月から11月にかけては、短期滞在や時間単位で貸し出す方法があり一定以上の収益が見込めるだろう。

ただし、冬の期間は利用者が激減するため、短期賃貸のみの運用は難しい。冬期の活用方法が課題となる。

冬のビーチを味わう、個性的なロッジタイプの宿泊施設がちらほらと出てきている。簡易型の戸建てハウスで、独特のロシアの冬を楽しむことができる。週単位の旅行者向けだ。

冬のビーチ　ロッジタイプのウィークリーレント

Avito

ロシアなどの寒冷地がめずらい人にとっては、雪に包まれたビーチでひっそり過ごすのも面白いかもしれない。クリスマスシーズンにプライベート重視で過ごしたい家族やカップルに抜擢の環境だ。

また、ノヴォシビルスクの都心部は、賃貸も高い。車もちの家族なら、都心まで通えない距離ではないため、3LDK以上を求める家族向けの高級住宅を提案する方法もある。不便なかわりに、贅沢なスペースを打ち出すことができる。

セカンドハウスとして紹介する方法もあるだろう。

人気のないビーチに行くと、鴨や野鳥が水辺でくつろいでいて自然豊かな環境がこの地域の最大のメリットだといえる。

大きめの邸宅では、伝統的なロシアの門構えがあったり敷地の通路にデコレーションが施されていたりして、都心部では見られないソビエト時代の建物もある。

ビーチ近辺では、4000万ルーブルから5000万ルーブル（約6700万～8300万円）で、立派な造りのお城のような戸建てが購入できる。

4000万ルーブルの大邸宅

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赤レンガづくりの、昔の旧邸宅をリノベーションしたもので、外装だけでなくインテリアにもかなりこだわった造りだ。邸宅の2階デッキからビーチが眺められる立地にある。

ここまでの価格だと、なかなか手は出せないが共同出資やクラウドファンディング等で高級ホテルや高級ゲストハウスのプロジェクトも面白そうだ。

一方、ビーチから車で15分ぐらい離れると、小じんまりとした小屋のような小さな家なら、わずか100万～130万（約220万円）ルーブルで購入できる。広い庭がついているため、リノベーションで家を増築・立て直しすることも可能だ。

小さな庭付の家 130万ルーブル

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夏の間はリゾート向けに、冬の間はホリデーの隠れ家的なスペースとして貸し出すことも可能だ。広い庭ではビニールハウスも設置されているため、家庭菜園にも適している。

モダンな平屋 300万ルーブル

地元でリタイヤした老夫婦や、遠隔地でのんびり暮らしたい夫婦向けの長期賃貸でも意外と受けるかもしれない。

ビーチから車で20分程度離れると、モダンな平屋建てが新築で出てきている。車がないと生活できない立地ではあるが、300万ルーブル程度と比較的に安価でモダンな住宅が入手できるのは嬉しい。

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こういった感じの、モダンな住居のプロジェクトがビーチ近辺で展開される可能性が伺える。都会の生活から離れたい層に注目され始めているようだ。

また、売り物件のデータは、今回のリサーチでは探せなかったが、この地域では古い工場や倉庫のような建物もたくさん見かけるため、不動産情報を深堀りしていけばビーチ近辺で探せる見込みだ。

ノヴォシビルスクはモスクワやセントピーテスブルグに比べると、まだ知名度は低い。しかし、近年の経済制裁等の影響から、親睦を深めている中国・カザフスタン・ウズベキスタン・モンゴルあたりからの人の流入が著しく増加してきている。

これまでの対欧米とは異なる流れで、ノヴォシビルスクがグローバル都市として成長・発展していく可能性は非常に高いだろう。

冒頭でも触れたように、ここ1，2年のノヴォシビルスクの不動産価格は値上がり傾向にあり、今のうちに格安物件を1つ入手しておくのもいいかもしれない。

※宿泊施設やホテル経営などを不動産の活用方法として紹介した。具体的にその建物で運営が可能かどうかはまだ調査していない状況にある。あくまでも活用方法や不動産価格の一例としてご参照いただきたい。